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Hamburg News! Hausfriedensbruch eines Mieters bei Nichtauszug nach Kündigung durch Vermieter

Veröffentlicht am Montag, dem 22. September 2014 von Hamburg-News.Net

Hamburg Infos
Freie-PM.de: Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:

Im Rahmen der Urteilsbesprechung des Fachanwalts Alexander Bredereck vom 15.07.2014 zum aktuellen BGH-Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 steht nun höchstrichterlich fest, dass eine Kündigung des Mieters wegen Rauswurf des Vermieters unter Umständen unwirksam ist. Hier war ein Hausfriedensbruch der Vermieterin Entscheidungsgrundlage, die von ihrem Mieter gewaltsam vor die Tür gesetzt wurde. Aber wie sieht es für den Mieter aus, dem vom Vermieter gekündigt wurde und gegen den vielleicht sogar schon eine Räumungsklage anhängig ist. Begeht der Mieter Hausfriedensbruch, wenn er sich weiter in der Mietwohnung aufhält?

Ausgangslage:

Wird dem Mieter vom Vermieter wirksam gekündigt und der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widersprochen, erlischt das Besitzrecht des Mieters an der Mietsache. Grundsätzlich ist der Mieter also verpflichtet, die Mietsache wieder an den Vermieter zurück zugeben. In der Praxis ist jedoch meistens zwischen den Beteiligten umstritten, ob die Kündigung und damit auch die Räumungsklage rechtmäßig ist und/oder die Marktlage so schlecht für die rechtzeitige Beschaffung einer Ersatzmietsache. Die Folge ist in allen Konstellationen dieselben, der Mieter bleibt erst einmal in der Mietsache und gibt sie nicht zurück.

Der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs ist gemäß § 123 StGB erfüllt, wenn der Mieter sich in der Wohnung, in den Geschäftsräumen oder im befriedeten Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räumen, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wenn der Mieter ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Vermieters sich nicht entfernt. Dieses rechtliche Fehlverhalten wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.

Nach dem Wortlaut des Strafgesetzbuchs müsste sich der Mieter sich nach Kündigung durch den Vermieter und Fortsetzung der Wohnungsnutzung wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Das wurde aber auch bedeuten, dass in 2012 circa 70.000 Mieter, gegen die die Zwangsräumung durchgeführt wurden, zugleich Straftäter wegen Hausfriedensbruch waren. Dass dies nicht sein kann, sagt einem schon das Bauchgefühl.

Die Rechtslage:

Die Gerichte hatten sich im Rahmen der Hausbesetzer und Wagenburgen in den Großstädten mit dieser Thematik zu beschäftigen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Mieter, der nach Ablauf des Mietvertrages in der Mietwohnung geblieben ist und der auf Grund eines neuen Entschlusses (hier in Form einer Hausbesetzung) seinen unmittelbaren Besitz nicht mehr aus dem früheren Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte, vermeintliche Rechtsposition stützt, erfüllt den Tatbestand des StGB § 123 Abs 1 Alt 2 (vergleiche RG, 1903-06-16, Reg 1361/03, RGSt 36, 322) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 1990 - 2 Ss 208/90 - 41/90 III -, juris).

Das bedeutet, solange der Mieter nicht beschließt zum Hausbesetzer zu werden, macht er sich durch den weiteren Aufenthalt in der Mietsache nicht wegen Hausfriedensbruch strafbar.

Das Oberlandesgericht Hamburg hatte 2006 entschieden, dass das Hausrecht nicht automatisch mit dem Ablauf des Überlassungsvertrages an die Eigentümerin zurückgefallen ist. Es ist allgemein anerkannt, dass das Hausrecht einem Mieter gegenüber dem Vermieter auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zusteht, solange er sich im unmittelbaren Besitz befindet; die schuldrechtliche Verpflichtung zur Rückgabe ändert daran nichts (Tröndle/Fischer, 53. Aufl. 2006, Rdz. 3 zu § 123 StGB; Schöncke/Schröder-Lenckner, 26. Aufl. 2001, Rdz. 17 zu § 123 StGB jeweils m.w.N.).

Eine Strafbarkeit des Mieters wird deshalb abgelehnt, da der Vermieter die Verfügungsbefugnis über den Mietgegenstand auf den Mieter übertragen hat (vgl. Dölling, JR 1992, 167). Das Hausrecht des Mieters endet erst, wenn der Eigentümer aufgrund eines Räumungstitels, etwa im Wege der Zwangsräumung wieder den unmittelbaren Besitz am Mietgegenstand erlangt hat (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 02. März 2006 - III - 3/06 - 1 Ss 2/06, III - 3/06, 1 Ss 2/06 -, juris).

Anwaltstipps Vermieter:

Sollten Sie ganz sicher wissen, dass Ihr Mieter zur Hausbesetzer-Szene gehört oder er sich ganz bestimmt dem Gerichtsvollzieher widersetzen wird, dann können Sie gegen ihn Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch erstatten und Strafantrag stellen. Sollten Sie sich nicht ganz sicher sein, dann raten wir lieber Abstand davon zu nehmen, die Strafverfolgungsbehörden einzuschalten. Denn bei unberechtigten Strafanzeigen und Strafanträgen machen Sie sich nämlich schadenersatzpflichtig nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 164 Abs. 1 StGB. Haben Sie Fragen hierzu - wir beraten Sie gern.

Anwaltstipps Mieter:

Solange der Gerichtsvollzieher noch nicht die Räumung vollzogen hat oder Sie nach der Räumung/Schlüsselrückgabe an den Vermieter nicht wieder in Mietsache zurückkehren oder Sie die Mietsache nicht besetzen wollen, machen Sie sich auch nicht wegen Hausfriedensbruch strafbar. Sie können also die gerichtliche Klärung der Kündigung durch den Vermieter strafrechtlich unbeschadet durchführen lassen. Gern stehen wir für die Beurteilung der Erfolgsaussichten zur Verfügung.

Quellen:

http://www.swr.de/report/presse/mietrecht/-/id=1197424/did=11359752/nid=1197424/1crnbbj/index.html
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 1990 - 2 Ss 208/90 - 41/90 III
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 02. März 2006 - III - 3/06 - 1 Ss 2/06, III - 3/06, 1 Ss 2/06

01.09.2014

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
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Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:

Im Rahmen der Urteilsbesprechung des Fachanwalts Alexander Bredereck vom 15.07.2014 zum aktuellen BGH-Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 steht nun höchstrichterlich fest, dass eine Kündigung des Mieters wegen Rauswurf des Vermieters unter Umständen unwirksam ist. Hier war ein Hausfriedensbruch der Vermieterin Entscheidungsgrundlage, die von ihrem Mieter gewaltsam vor die Tür gesetzt wurde. Aber wie sieht es für den Mieter aus, dem vom Vermieter gekündigt wurde und gegen den vielleicht sogar schon eine Räumungsklage anhängig ist. Begeht der Mieter Hausfriedensbruch, wenn er sich weiter in der Mietwohnung aufhält?

Ausgangslage:

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Der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs ist gemäß § 123 StGB erfüllt, wenn der Mieter sich in der Wohnung, in den Geschäftsräumen oder im befriedeten Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räumen, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wenn der Mieter ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Vermieters sich nicht entfernt. Dieses rechtliche Fehlverhalten wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.

Nach dem Wortlaut des Strafgesetzbuchs müsste sich der Mieter sich nach Kündigung durch den Vermieter und Fortsetzung der Wohnungsnutzung wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Das wurde aber auch bedeuten, dass in 2012 circa 70.000 Mieter, gegen die die Zwangsräumung durchgeführt wurden, zugleich Straftäter wegen Hausfriedensbruch waren. Dass dies nicht sein kann, sagt einem schon das Bauchgefühl.

Die Rechtslage:

Die Gerichte hatten sich im Rahmen der Hausbesetzer und Wagenburgen in den Großstädten mit dieser Thematik zu beschäftigen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Mieter, der nach Ablauf des Mietvertrages in der Mietwohnung geblieben ist und der auf Grund eines neuen Entschlusses (hier in Form einer Hausbesetzung) seinen unmittelbaren Besitz nicht mehr aus dem früheren Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte, vermeintliche Rechtsposition stützt, erfüllt den Tatbestand des StGB § 123 Abs 1 Alt 2 (vergleiche RG, 1903-06-16, Reg 1361/03, RGSt 36, 322) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 1990 - 2 Ss 208/90 - 41/90 III -, juris).

Das bedeutet, solange der Mieter nicht beschließt zum Hausbesetzer zu werden, macht er sich durch den weiteren Aufenthalt in der Mietsache nicht wegen Hausfriedensbruch strafbar.

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Gemeinsam mit Joey Kelly als Schirmherr schreibt das Meisterteam Bonn / Rhein-Sieg einen Wettbewerb aus. Gesucht wird nach einem oder mehreren Projekten, die mit vereinten Kräften realisiert werden sollen. Das Besondere: Den Gesamtwert in Höhe von rd. 50.000, - EUR trägt die Handwerkskooperation als Geschenk zum 20-jährigen Jubiläum. Vorgestellt wurden Idee und Mitmachbedingungen gemeinsam mit Joey Kelly am 11. März 2024.
 
Shell Fleet Solutions auf der Flotte! 2024: Dekarbonisierung und Effizienzsteigerung im Fokus (PR-Gateway, 11.03.2024)
Innovative Programme zur Dekarbonisierung und Effizienzsteigerung von Flotten interaktiv und live erleben

Shell Fleet Solutions, ein führender Anbieter von Fuhrparklösungen, wird auf der Flotte! 2024 seine vielfältigen Programme und Lösungen rund um die Themen Dekarbonisierung und Effizienzsteigerung von Unternehmensflotten präsentieren. Mit einer neu entwickelten Ökosystem-App könn ...

 Lost Places - Geheimnisse der Insel Sylt. (PR-Gateway, 11.03.2024)
Buchtipp für echte Sylt-Fans

Gibt es noch Geheimnisse auf der Insel Sylt? Sicher. Aber was ist denn ein Geheimnis? Google sagt: Ein Geheimnis ist eine Tatsache, die nur einer beschränkten Zahl von Personen bekannt ist. So gesehen erzählen die Autoren von Lost Places - Geheimnisse einer Insel, durchaus von Geheimnissen. Zwei Sylter Autoren erzählen Geschichten von Orten auf der Insel, die vielen Menschen unbekannt sind. Teilweise existieren diese Stätten heute nicht mehr.

Die ...

 JUMEIRAH ERNENNT EINEN CHIEF BRAND OFFICER, DER DIE ENTWICKLUNG DER MARKE VERANTWORTET (PR-Gateway, 08.03.2024)


Michael Grieve kommt vor dem Hintergrund einer erfolgreiche Karriere im Aufbau globaler Marken zu Jumeirah. Zuletzt war er beim renommierten italienischen Luxusmodehaus Gucci tätig.

Seine Ernennung spiegelt die Absicht von Jumeirah wider, die Marke umzugestalten und sich ausschließlich auf den Ultraluxusbereich zu konzentrieren.

Die Ernennung ist integraler Bestandteil von Jumeirahs Mission 2030-Strategie und folgt auf weitere hochrangige Ernennungen in den Bereiche ...

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